Jual-Beli Property - Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah (II)

Dalam sebuah PPJB rumah, memuat antara lain:
Objek pengikatan jual beli, yaitu:
(a). luas bangunan rumah disertai dengan gambar arsitektur, gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan;
(b). luas tanah, status tanah, beserta segala perijinan yang berkaitan dengan pembangunan rumah dan hak-hak lainnya;
(c). lokasi tanah;
(d). harga rumah dan tanah, serta tata cara pembayarannya.
Kewajiban penjual ialah menyelesaikan pembangunan dalam jangka waktu yang telah disepakati. Namun, hal tersebut dapat dikesampingkan jika terjadinya keadaan Force Majeure. Sebelum melakukan penjualan dan/atau melakukan pengikatan jual beli rumah, penjual wajib memiliki :
(a). surat ijin persetujuan prinsip rencana proyek dari Pemerintah Daerah setempat dan surat ijin lokasi dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. Khusus untuk DKI Jakarta. Penjual harus memperoleh Surat Ijin Penunjukkan dan Penggunaan Tanah (SIPPT);
(b). Surat Keterangan dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang menerangkan penjual telah memperoleh tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman;
(c). Ijin Mendirikan Bangunan. Selain itu, penjual berkewajiban untuk:
- Mengurus pendaftaran perolehan hak atas tanah dan bangunan.
- Menjamin bahwa objek adalah hak penjual, serta tidak berada dalam sengketa dan tidak dikenakan sita jaminan oleh instansi yang berwenang.
- Menjamin serta membebaskan pembeli dari segala tuntutan yang timbul di kemudian hari baik dari segi perdata maupun dari segi pidana atas tanah dan bangunan tersebut.
- Bertanggung jawab atas cacat tersembunyi yang baru diketahui di kemudian hari, sesuai dengan ketentuan Pasal 1504 dan 1506 KUHPerdata.
- Menanggung biaya pengurusan sertifikat.
Pembeli berkewajiban untuk membayar jumlah total harga objek, pajak, dan biaya-biaya lainnya serta membayar biaya pembuatan akta notaris, biaya PPJB, biaya pendaftaran perolehan hak atas tanah atas nama pembeli.
Atas kelalaian yang dilakukan oleh penjual dalam hal keterlambatan dalam menyerahkan objek perjanjian, pada waktu yang dijanjikan, penjual wajib membayar denda sebesar dua perseribu dari jumlah total harga objek untuk setiap hari keterlambatannya. Penjual juga dianggap telah memberikan kuasa kepada pembeli untuk mengurus dan menjalankan tindakan yang berkenaan dengan pengurusan pendaftaran perolehan hak atas objek tersebut kepada instansi yang berwenang.
Sedangkan, bagi pembeli, atas keterlambatan membayar angsuran dan biaya lainnya, dikenakan denda sebesar dua perseribu dari jumlah angsuran yang telah jatuh tempo untuk setiap hari keterlambatan hingga dapat dibatalkannya secara sepihak PPJB oleh penjual.
Penjual akan menyerahkan bangunan melalui penandatanganan Berita Acara Serah Terima Bangunan kepada pembeli jika keduanya telah memenuhi kewajibannya masing-masing dan akan memberitahukan kepada pembeli rencana dilakukannya serah terima tanah dan bangunan dalam jangka waktu 2 (dua) minggu sebelum acara serah terima secara tertulis. Jika pembeli tidak bersedia menandatangani Berita Acara Serah Terima (“BAST”) tersebut lewat dari 2 minggu, maka pihak pembeli telah dianggap menerima objek perjanjian dengan segala konsekuensi. Dalam hal kedua pihak telah memenuhi kewajibannya masing-masing lebih cepat dari yang dijanjikan, maka tanah dan bangunan rumah tersebut dapat diserahterimakan oleh pihak penjual kepada pembeli.
Penjual wajib memberikan masa pemeliharaan/perbaikan selama 100 (seratus) hari sejak tanggal ditanda tanganinya BAST. Perbaikan yang dilakukan berdasarkan gambar denah bangunan dan spesifikasi teknis dalam lampiran PPJB. Setelah masa itu, pemeliharaan atas bangunan menjadi tanggung jawab pembeli sepenuhnya. Pihak penjual dibebaskan atas tanggung jawab perbaikan jika dalam keadaan memaksa seperti gempa bumi, banjir, huru hara, perang dan tindakan kekerasan yang dilakukan oleh perorangan maupun masal, perang atau karena adanya perubahan bangunan yang dilakukan oleh pihak pembeli.
Pihak pembeli dan penjual dibenarkan untuk mengalihkan hak atas objek kepada pihak ketiga selama belum dilaksanakannya jual beli di depan PPAT. Pembeli dapat mengalihkan haknya kepada pihak ketiga, apabila pembeli bersedia membayar biaya administrasi sebesar 2,5% (dua setengah persen) dari harga jual pada transaksi yang berlangsung berdasarkan persetujuan tertulis Penjual.
PPJB tidak berakhir karena salah satu pihak meninggal dunia. PPJB dapat dibatalkan jika pihak penjual tidak dapat menyerahkan objek beserta hak yang melekat, tepat waktu yang diperjanjikan dan pihak penjual menyerahkan objek yang tidak cocok dengan gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan. Atas tindakan seperti ini, penjual wajib membayar uang yang telah diterima, ditambah dengan denda, bunga, dan biaya-biaya lainnya.
Pembeli dapat pula meminta pembatalan terhadap pengikatan jual beli rumah juga jika pembeli tidak dapat memenuhi dan atau tidak sanggup meneruskan kewajibannya untuk membayar harga yang diperjanjikan dan pembeli tidak dapat memenuhi kewajibannya untuk membayar cicilan kepada Bank Pemberi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) serta pembeli mengundurkan diri karena suatu sebab atau alasan apapun juga. Dalam kondisi seperti itu, jika pembayaran yang belum mencapai 10% maka uang yang terlah dibayarkan akan menjadi hak pihak penjual. Apabila pembayaran telah melebihi 10% maka pihak Penjual berhak memotong, 10% (sepuluh persen) dari jumlah total harga tanah dan bangunan dan sisanya dikembalikan kepada pembeli.
Akta jual beli tanah dan bangunan rumah harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT jika:
1. Bangunan rumah telah selesai dibangun dan telah siap untuk dihuni;
2. Pembeli telah membayar lunas seluruh harga beserta pajak dan biaya-biaya lainnya dan membawa serta memperlihatkannya pada saat penandatanganan;
3. Proses permohonan Hak Guna Bangunan sudah selesai diproses dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual;
Pedoman ini juga mengatur tentang penyelesaian perselisihan antara penjual dengan pembeli. Penyelesaian atas perselisihan, perbedaan pendapat dan sengketa yang terjadi dilakukan melalui musyawarah. Namun, apabila tidak mendapatkan hasil, maka para pihak dapat menyelesaikan sengketa yang terjadi melalui Badan Arbitrase Nasional Indonesia. Adapun biaya yang timbul menjadi beban dan harus dibayar untuk jumlah yang sama, yaitu 50% oleh penjual dan 50% oleh pembeli.

(Sumber: hukumproperti.com)

Jual-Beli Property (I)

Properti dapat diperjualbelikan dengan membuat perjanjian jual – beli antara penjual dengan pembeli, dimana masing – masing pihak memiliki hak dan kewajibannya.
Jual beli menurut Pasal 1457 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.
Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, Berdasarkan Kepmenpera Nomor 09/KPTS/M/1995 Tahun 1995
Kebutuhan akan perumahan yang semakin meningkat, seringkali menimbulkan jual beli atas rumah dilakukan bahkan pada saat rumah yang menjadi objek jual beli tersebut masih dalam tahap perencanaan sehingga menimbulkan adanya jual beli secara pesan lebih dahulu dan menyebabkan adanya perjanjian jual beli pendahuluan (preliminary purchase). Kemudian, tindakan jual beli pendahuluan tersebut dituangkan dalam akta perikatan jual beli rumah. Pengikatan ini dikenal dengan perjanjian pengikatan jual beli (“PPJB”). Dalam membuat PPJB harus mengikuti pedoman yang ditetapkan dalam Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 09 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (“Kepmenpera No. 09/1995”) beserta contohnya. Dengan diberlakukannya Kepmenpera No.09/1995, maka diharapkan kepentingan pembeli dan penjual rumah lebih terjamin.
PRINSIP DASAR MENGENAI PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)
1. Uraian obyek pengikatan jual – beli, meliputi :
- Luas bangunan disertai dengan gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis.
- Lokasi tanah sesuai dengan pencantuman nomor kavling.
- Mengenai luas tanah beserta perizinannya.
2. Kewajiban dan jaminan penjual - Pihak penjual wajib membangun dan menyerahkan unit rumah / kavling sesuai dengan yang ditawarkan kepada pembeli, sehingga PPJB menjadi pegangan hukum untuk pembeli.
3. Kewajiban bagi pembeli - Kewajiban pembeli adalah membayar cicilan rumah / kavling dan sanksi dari keterlambatan berupa denda. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995 menjelaskan bahwa besar denda keterlambatan adalah 2/1000 dari jumlah angsuran per hari keterlambatan.
Isi dan Tujuan Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Perjanjian Pengikatan Jual – Beli (PPJB) merupakan salah satu kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum pada saat membeli rumah. PPJB diatur berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995, yang secara garis besar berisikan :
* Pihak yang melakukan kesepakatan.
* Kewajiban bagi penjual.
* Uraian obyek pengikatan jual – beli.
* Jaminan penjual.
* Waktu serah terima bangunan.
* Pemeliharaan bangunan.
*Penggunaan bangunan.
* Pengalihan hak.
* Pembatalan pengikatan.
* Penyelesaian Perselisihan.
Persiapan Dokumen Dalam Transaksi Jual Beli Property
Dokumenyang perlu dipersiapkan antara lain :
1. Pemilik
- Foto copy KTP suami – istri.
- Foto copy surat nikah / surat cerai.
- Akta jual asli rumah / tanah terdahulu.
- IMB asli.
- Sertifikat rumah dan tanah (HGB/SHM) asli.
- Denah rumah asli (blue print).
- Foto copy Kartu Keluarga (KK).
2. Pembeli
- Foto copy KTP suami – istri.
- Foto copy surat nikah jika sudah menikah.

Pajak Pembelian Rumah

Peraturan Pemerintah No. PP 71 / 2008 tentang  Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan menyatakan hal-hal sebagai berikut :
- Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh  orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan (PPh).
- Besarnya PPh yang dimaksud adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
- Nilai pengalihan hak yang dimaksud di sini adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan akta pengalihan hak dengan Nilai Jual Obyek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan kecuali:
a. dalam hal pengalihan hak kepada Pemerintah, adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan;
b. dalam hal pengalihan hak  sesuai dengan peraturan lelang, adalah nilai menurut risalah lelang tersebut.
- Dikecualikan dari kewajiban pembayaran  atau pemungutan PPh tersebut adalah:
a. Orang pribadi yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) huruf a dan huruf b yang jumlah brutonya kurang dari Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
b. Orang pribadi yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) huruf c;
c. Orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan  tanah dan/atau bangunan sehubungan dengan hibah yang diberikan kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, dan kepada badankeagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
d. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sehubungan dengan warisan;

Sesuai peraturan di atas, maka atas penjualan rumah tersebut terhutang PPh sebesar 5% oleh penjual, kecuali bila penjualan rumah tersebut masuk dalam kategori yang dikecualikan.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan
UU No. 21 Tahun 1997 sebagimana telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) menyatakan hal-hal sebagai berikut :
- BPHT adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
- Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.
- Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh:
a. perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
c. badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;
d. orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karenaperbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
e. orang pribadi atau badan karena wakaf;
f. orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
- Objek pajak yang diperoleh karena waris, hibah wasiat, dan pemberian hak pgelolaan pengenaan pajaknya diatur dengan Peraturan Pemerintah.
- Tarif pajak yang ditetapkan adalah sebesar 5% (lima persen) dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP), yaitu Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek PajakTidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Sesuai dengan peraturan di atas, maka BPHTB adalah pajak yang dibayarkan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, dengan demikian terhutang oleh pembeli, dan tarifnya adalah sebesar 5% . Tidak dikenakan apabila termasuk dalam daftar objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB.

(Sumber: alumniundipjualrumah.blogspot.com)

Biaya-Biaya yang Timbul Dalam Proses Jual Beli Rumah Second

Dalam proses jual beli property (seperti rumah, tanah dan lain-lain) diperlukan biaya-biaya. Biaya-biaya tersebut ada yang resmi dibayarkan kepada negara atau pemerintah daerah dan ada juga biaya untuk pejabat yang melaksanakan jual beli tersebut yang bersifat negotiable.
Biaya yang resmi dibayarkan tersebut seperti PPh, BPHTB, PNBP, sedangkan biaya lainnya yaitu biaya untuk PPAT dan lain-lain.

Pengecekan Sertipikat
Pengecekan sertipikat dilakukan ke kantor pertanahan setempat sebelum proses jual beli dilakukan. Pengecekan sertipikat diperlukan untuk memastikan bahwa sertifikat tidak ada catatan seperti blokir, sita atau catatan lainnya. Biaya pengecekan sertifikat ini tergantung kebijakan kantor pertanahan setempat.

Biaya Akta Jual Beli
Kebanyakan PPAT menarik biaya 1 % dari nilai transaksi, tetapi harga ini tidaklah kaku sehingga klien bisa menawar harga tersebut sepanjang disetujui oleh PPAT.
Biaya akta jual beli ini biasanya dibayarkan secara proporsional antara penjual dan pembeli. Namun tidak tertutup kemungkinan biaya akta jual beli ini dipikul oleh salah satu pihak sesuai kesepakatan para pihak.

Biaya Balik Nama
Balik nama sertipikat dilakukan di Kantor Pertanahan setempat. Proses balik nama diajukan oleh PPAT dengan membayar sejumlah biaya sesuai dengan peraturan yang berlaku, dimana biaya balik nama ini ditanggung oleh pembeli.

Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
PNBP dibayarkan sekaligus pada saat pengajuan Peralihan Hak atau Balik Nama. Besarnya PNBP ini 1 0/00 (satu perseribu/permill) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah.

PPh (Pajak Penghasilan)
Besarnya PPh adalah 5 % dari besarnya transaksi. PPh di harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani. Pembayaran PPh dilakukan di bank penerima pembayaran dan kemudian divalidasi ke kantor pajak setempat. PPh ini merupakan tanggungjawab penjual, tetapi ada juga proses jual beli yang membebankan PPh kepada pembeli, jika ada kesepakatan sebelumnya.

BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)
Sama dengan PPh, BPHTB juga harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani.

BPHTB dikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual-beli, melainkan juga terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, seperti tukar-menukar, hibah, waris, pemasukan tanah ke dalam perseroan, dan lain-lainnya.
Pada transaksi jual-beli tanah atau rumah, yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan itu, yaitu pembeli. sedangkan untuk proses lainnya seperti pewarisan yang harus membayarkan BPHTB adalah penerima waris. Jika ahli waris terdiri lebih dari satu orang, cukup dicantumkan nama salah satu ahli waris saja dengan menambahkan CS di akhir namanya.

Dasar perhitungan BPHTB adalah nilai transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), kemudian dikalikan 5 %. Besarnya NJTKP berbeda untuk tiap daerah, sebagai contoh untuk DKI Jakarta besaran NPOPTKP adalah Rp. 80 juta.
Untuk proses perolehan selain jual beli seperti tukar-menukar, waris, hibah, yang menjadi dasar perhitungan besarnya BPHTB adalah NJOP.

Dimana perhitungan besarnya BPHTB adalah nilai transaksi atau NJOP atau mana yang lebih besar. Khusus untuk perolehan hak secara waris terdapat pengurangan berupa NPOPTKP yang lebih besar, sesuai dengan peraturan yang berlaku. Sebagai contoh besarnya NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp. 350 juta.
Untuk lebih mudahnya dalam proses jual beli, para pihak yang terlibat sebaiknya mempercayakan semua perhitungan dan proses-proses yang berkaitan kepada PPAT setempat.

Sumber: http://asriman.com/biaya-biaya-yang-timbul-dalam-proses-jual-beli-rumah/

Pajak Transaksi Rumah Sekunder (Secondary)

Jika Anda berencana membeli rumah di Jakarta. Karena ingin rumah tersebut ada di kawasan yang sudah ramai, tak terlalu jauh dari pusat kota, Anda mencari perorangan yang menjual rumah sekunder via kantor agen properti—pengembang sudah tentu tak memasarkan rumah sekunder.

Ketemu. Seorang agen properti  mendapatkan rumah di Jakarta Selatan seharga lebih kurang Rp2 miliar untuk Anda. Rumah tersebut berluas kaveling 500-an m2, dan berluas bangunan 400 m2.
Kepada sang agen, Anda memang tak perlu memberikan fee karena yang menanggung  biaya tersebut ya  pihak penjual. Namun, Anda mesti  menyiapkan dana untuk membayar sejumlah pajak kepada negara. Apa saja pajak tersebut? Mari kita simak bersama.
1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) - merupakan pajak yang disematkan pemerintah untuk perolehan hak atas tanah dan bangunan. BPHTB tidak dikenakan bila nilai transaksi properti tak melebihi Rp80 juta (DKI Jakarta 2015). Karena rumah yang Anda beli berharga jauh melebihi Rp80 juta, sudah tentu BPHTB mesti dibayar. Adapun rumus menghitung besar BPHTB sebagai berikut: (Harga jual hunian -  Nilai  Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak/ NPOPTKP) x 5%
Untuk wilayah Jakarta, besar Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak adalah Rp80 juta.

Alhasil, besar BPHTB rumah Anda adalah: (Rp2 Miliar – Rp80 Juta) x 5% = Rp96.000.000

2. BBN (Bea Balik Nama) - Sudah tentu, SHM (Sertifikat Hak Milik) rumah tersebut mesti dialihkan menjadi atas nama Anda. Adapun nilai BBN tersebut, secara sederhana dan rata-rata, berkisar 2% dari nilai transaksi. Alhasil, untuk nilai transaksi rumah Anda tersebut, penentuan nilai BBN yang mesti dibayar sebagai berikut: Rp2 miliar x 2% = Rp40 juta.
Itulah pajak-pajak yang mesti Anda tanggung sebagai pembeli rumah sekunder.
Sekadar informasi tambahan, khusus buat pihak penjual rumah tersebut, selain membayar fee kepada agen properti yang besarnya sekitar 2%, ia mesti membayar PPh (Pajak Penghasilan) ke negara. Nah, besar pajak tersebut 5% dari nilai transaksi.

(Sumber: alumniundipjualrumah.blogspot.com dengan penyesuaian)

Kemungkinan Resiko Setelah Penandatanganan

Apa sajakah kemungkinan resiko setelah penandatanganan PPJB? Apabila yang ditandatangani adalah Akta Jual – Beli (AJB), maka sudah dapat menunjukkan bahwa ada sertifikat tanah dan otomatis tanah dan bangunan dapat dimiliki. Namun, apabila yang ditandatangani adalah Perjanjian Pengikatan Jual – Beli (PPJB), maka tanah dan bangunan belum bisa dimiliki karena belum terjadi peralihan hak sampai dilakukannya AJB dan balik nama sertifikat. Setelah penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual – Beli (PPJB), resiko yang bisa muncul adalah adanya tuntutan hukum dari pihak lain atas kepemilikan tanah tersebut dan dapat terjadi pihak lain itu dapat memenangkan perkara di pengadilan. Namun, hal itu tidak mudah karena penggugat harus membuktikan keabsahan kepemilikannya dan harus membuktikan adanya cacat hukum kepemilikan si tergugat.

(Sumber: hukumproperti.com)

Fungsi Notaris / PPAT Dalam Transaksi Jual Beli Properti

Apa sih fungsi notaris / PPAT dalam transaksi jual – beli properti ? Berikut penjelasannya. Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah, atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta tanah dan akta jual – beli harus dibuat oleh dan dihadapan Notaris / PPAT karena merupakan satu – satunya pejabat yang berwenang. Pendaftaran tanah hanya dapat dilakukan berdasarkan akta otentik yang dibuat oleh PPAT. Kesimpulannya Notaris / PPAT dalam transaksi jual – beli adalah suatu yang mutlak khususnya bagi pembeli.
Semoga Bermanfaat.

(Sumber: hukumproperti.com)

Cara Perhitungan Pajak untuk AJB (Akta Jual Beli)

Transaksi  Jual  Beli tanah sekarang ini merupakan suatu hal yang biasa, namun kadangkala pengetahuan tersebut tidak secara detail  diketahui oleh masyarakat awam khususnya  mengenai perhitungan  Pajak, baik Pajak Penjual maupun Pembeli.
Penjual maupun Pembeli diwajibkan untuk membayarkan Pajak Sebagaimana diketahui dalam Jual Beli Tanah. Pajak Penjual dalam hal ini adalah Pajak yang dikenakan atas penghasilan si Penjual dalam menjual tanahnya. Sedangkan Pajak Pembeli adalah Pajak yang dikenakan atas kenikmatan yang diperoleh Pembeli dengan memiliki sebidang tanah. Pengaturannya diatur dalam UU BPHTB (Bea Perolehan Tanah dan Bangunan) yang diatur dalam  UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No.21/1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Tarif  Pajak yang dikenakan adalah  5%  dengan cara perhitungan sebagai berikut :
1. Untuk Pajak Penjual dikenakan  5% (lima persen)  flat dikalikan dengan NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak). NPOP ini adalah  Jumlah Transaksi / Nilai Pasar namun jika Jumlah NPOP tersebut lebih kecil dari jumlah  NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) PBB  maka  prosentase tersebut dikalikan dengan jumlah  NJOP PBB tanah ybs.
2. Pajak Pembeli  (BPHTB)   adalah  5% dikalikan dengan  NPOP dikurangi  NPOPTKP (Nilai Peroleh Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Besarnya  NPOPTK
P  adalah  Rp. 60.000.000.- (enam puluh juta rupiah)  untuk wilayah  DKI Jakarta  dan  RP. 30.000.000.- (tiga puluh juta rupiah) untuk wilayah Tangerang.
Contoh :  Sebidang tanah yang berada di  wilayah  DKI Jakarta  dengan harga transaksi   500 miliar rupiah.
 
-Pajak Penjual     : 5% x 500 miliar
-Pajak Pembeli    : 5% x (500 miliar – 60 juta rupiah).
Biaya Pajak tersebut  hanya murni  untuk pembayaran Pajak saja belum termasuk biaya administrasi  Balik Nama  pada Kantor Pertanahan setempat  dan biaya  PPAT.

(Sumber: akta-online.com )