Jual-Beli Property (I)

Properti dapat diperjualbelikan dengan membuat perjanjian jual – beli antara penjual dengan pembeli, dimana masing – masing pihak memiliki hak dan kewajibannya.
Jual beli menurut Pasal 1457 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.
Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, Berdasarkan Kepmenpera Nomor 09/KPTS/M/1995 Tahun 1995
Kebutuhan akan perumahan yang semakin meningkat, seringkali menimbulkan jual beli atas rumah dilakukan bahkan pada saat rumah yang menjadi objek jual beli tersebut masih dalam tahap perencanaan sehingga menimbulkan adanya jual beli secara pesan lebih dahulu dan menyebabkan adanya perjanjian jual beli pendahuluan (preliminary purchase). Kemudian, tindakan jual beli pendahuluan tersebut dituangkan dalam akta perikatan jual beli rumah. Pengikatan ini dikenal dengan perjanjian pengikatan jual beli (“PPJB”). Dalam membuat PPJB harus mengikuti pedoman yang ditetapkan dalam Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 09 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (“Kepmenpera No. 09/1995”) beserta contohnya. Dengan diberlakukannya Kepmenpera No.09/1995, maka diharapkan kepentingan pembeli dan penjual rumah lebih terjamin.
PRINSIP DASAR MENGENAI PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)
1. Uraian obyek pengikatan jual – beli, meliputi :
- Luas bangunan disertai dengan gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis.
- Lokasi tanah sesuai dengan pencantuman nomor kavling.
- Mengenai luas tanah beserta perizinannya.
2. Kewajiban dan jaminan penjual - Pihak penjual wajib membangun dan menyerahkan unit rumah / kavling sesuai dengan yang ditawarkan kepada pembeli, sehingga PPJB menjadi pegangan hukum untuk pembeli.
3. Kewajiban bagi pembeli - Kewajiban pembeli adalah membayar cicilan rumah / kavling dan sanksi dari keterlambatan berupa denda. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995 menjelaskan bahwa besar denda keterlambatan adalah 2/1000 dari jumlah angsuran per hari keterlambatan.
Isi dan Tujuan Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Perjanjian Pengikatan Jual – Beli (PPJB) merupakan salah satu kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum pada saat membeli rumah. PPJB diatur berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995, yang secara garis besar berisikan :
* Pihak yang melakukan kesepakatan.
* Kewajiban bagi penjual.
* Uraian obyek pengikatan jual – beli.
* Jaminan penjual.
* Waktu serah terima bangunan.
* Pemeliharaan bangunan.
*Penggunaan bangunan.
* Pengalihan hak.
* Pembatalan pengikatan.
* Penyelesaian Perselisihan.
Persiapan Dokumen Dalam Transaksi Jual Beli Property
Dokumenyang perlu dipersiapkan antara lain :
1. Pemilik
- Foto copy KTP suami – istri.
- Foto copy surat nikah / surat cerai.
- Akta jual asli rumah / tanah terdahulu.
- IMB asli.
- Sertifikat rumah dan tanah (HGB/SHM) asli.
- Denah rumah asli (blue print).
- Foto copy Kartu Keluarga (KK).
2. Pembeli
- Foto copy KTP suami – istri.
- Foto copy surat nikah jika sudah menikah.

Pajak Pembelian Rumah

Peraturan Pemerintah No. PP 71 / 2008 tentang  Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan menyatakan hal-hal sebagai berikut :
- Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh  orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan (PPh).
- Besarnya PPh yang dimaksud adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
- Nilai pengalihan hak yang dimaksud di sini adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan akta pengalihan hak dengan Nilai Jual Obyek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan kecuali:
a. dalam hal pengalihan hak kepada Pemerintah, adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan;
b. dalam hal pengalihan hak  sesuai dengan peraturan lelang, adalah nilai menurut risalah lelang tersebut.
- Dikecualikan dari kewajiban pembayaran  atau pemungutan PPh tersebut adalah:
a. Orang pribadi yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) huruf a dan huruf b yang jumlah brutonya kurang dari Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
b. Orang pribadi yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) huruf c;
c. Orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan  tanah dan/atau bangunan sehubungan dengan hibah yang diberikan kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, dan kepada badankeagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
d. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sehubungan dengan warisan;

Sesuai peraturan di atas, maka atas penjualan rumah tersebut terhutang PPh sebesar 5% oleh penjual, kecuali bila penjualan rumah tersebut masuk dalam kategori yang dikecualikan.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan
UU No. 21 Tahun 1997 sebagimana telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) menyatakan hal-hal sebagai berikut :
- BPHT adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
- Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.
- Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh:
a. perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
c. badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;
d. orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karenaperbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
e. orang pribadi atau badan karena wakaf;
f. orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
- Objek pajak yang diperoleh karena waris, hibah wasiat, dan pemberian hak pgelolaan pengenaan pajaknya diatur dengan Peraturan Pemerintah.
- Tarif pajak yang ditetapkan adalah sebesar 5% (lima persen) dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP), yaitu Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek PajakTidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Sesuai dengan peraturan di atas, maka BPHTB adalah pajak yang dibayarkan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, dengan demikian terhutang oleh pembeli, dan tarifnya adalah sebesar 5% . Tidak dikenakan apabila termasuk dalam daftar objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB.

(Sumber: alumniundipjualrumah.blogspot.com)

Biaya-Biaya yang Timbul Dalam Proses Jual Beli Rumah Second

Dalam proses jual beli property (seperti rumah, tanah dan lain-lain) diperlukan biaya-biaya. Biaya-biaya tersebut ada yang resmi dibayarkan kepada negara atau pemerintah daerah dan ada juga biaya untuk pejabat yang melaksanakan jual beli tersebut yang bersifat negotiable.
Biaya yang resmi dibayarkan tersebut seperti PPh, BPHTB, PNBP, sedangkan biaya lainnya yaitu biaya untuk PPAT dan lain-lain.

Pengecekan Sertipikat
Pengecekan sertipikat dilakukan ke kantor pertanahan setempat sebelum proses jual beli dilakukan. Pengecekan sertipikat diperlukan untuk memastikan bahwa sertifikat tidak ada catatan seperti blokir, sita atau catatan lainnya. Biaya pengecekan sertifikat ini tergantung kebijakan kantor pertanahan setempat.

Biaya Akta Jual Beli
Kebanyakan PPAT menarik biaya 1 % dari nilai transaksi, tetapi harga ini tidaklah kaku sehingga klien bisa menawar harga tersebut sepanjang disetujui oleh PPAT.
Biaya akta jual beli ini biasanya dibayarkan secara proporsional antara penjual dan pembeli. Namun tidak tertutup kemungkinan biaya akta jual beli ini dipikul oleh salah satu pihak sesuai kesepakatan para pihak.

Biaya Balik Nama
Balik nama sertipikat dilakukan di Kantor Pertanahan setempat. Proses balik nama diajukan oleh PPAT dengan membayar sejumlah biaya sesuai dengan peraturan yang berlaku, dimana biaya balik nama ini ditanggung oleh pembeli.

Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
PNBP dibayarkan sekaligus pada saat pengajuan Peralihan Hak atau Balik Nama. Besarnya PNBP ini 1 0/00 (satu perseribu/permill) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah.

PPh (Pajak Penghasilan)
Besarnya PPh adalah 5 % dari besarnya transaksi. PPh di harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani. Pembayaran PPh dilakukan di bank penerima pembayaran dan kemudian divalidasi ke kantor pajak setempat. PPh ini merupakan tanggungjawab penjual, tetapi ada juga proses jual beli yang membebankan PPh kepada pembeli, jika ada kesepakatan sebelumnya.

BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)
Sama dengan PPh, BPHTB juga harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani.

BPHTB dikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual-beli, melainkan juga terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, seperti tukar-menukar, hibah, waris, pemasukan tanah ke dalam perseroan, dan lain-lainnya.
Pada transaksi jual-beli tanah atau rumah, yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan itu, yaitu pembeli. sedangkan untuk proses lainnya seperti pewarisan yang harus membayarkan BPHTB adalah penerima waris. Jika ahli waris terdiri lebih dari satu orang, cukup dicantumkan nama salah satu ahli waris saja dengan menambahkan CS di akhir namanya.

Dasar perhitungan BPHTB adalah nilai transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), kemudian dikalikan 5 %. Besarnya NJTKP berbeda untuk tiap daerah, sebagai contoh untuk DKI Jakarta besaran NPOPTKP adalah Rp. 80 juta.
Untuk proses perolehan selain jual beli seperti tukar-menukar, waris, hibah, yang menjadi dasar perhitungan besarnya BPHTB adalah NJOP.

Dimana perhitungan besarnya BPHTB adalah nilai transaksi atau NJOP atau mana yang lebih besar. Khusus untuk perolehan hak secara waris terdapat pengurangan berupa NPOPTKP yang lebih besar, sesuai dengan peraturan yang berlaku. Sebagai contoh besarnya NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp. 350 juta.
Untuk lebih mudahnya dalam proses jual beli, para pihak yang terlibat sebaiknya mempercayakan semua perhitungan dan proses-proses yang berkaitan kepada PPAT setempat.

Sumber: http://asriman.com/biaya-biaya-yang-timbul-dalam-proses-jual-beli-rumah/

Pajak Transaksi Rumah Sekunder (Secondary)

Jika Anda berencana membeli rumah di Jakarta. Karena ingin rumah tersebut ada di kawasan yang sudah ramai, tak terlalu jauh dari pusat kota, Anda mencari perorangan yang menjual rumah sekunder via kantor agen properti—pengembang sudah tentu tak memasarkan rumah sekunder.

Ketemu. Seorang agen properti  mendapatkan rumah di Jakarta Selatan seharga lebih kurang Rp2 miliar untuk Anda. Rumah tersebut berluas kaveling 500-an m2, dan berluas bangunan 400 m2.
Kepada sang agen, Anda memang tak perlu memberikan fee karena yang menanggung  biaya tersebut ya  pihak penjual. Namun, Anda mesti  menyiapkan dana untuk membayar sejumlah pajak kepada negara. Apa saja pajak tersebut? Mari kita simak bersama.
1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) - merupakan pajak yang disematkan pemerintah untuk perolehan hak atas tanah dan bangunan. BPHTB tidak dikenakan bila nilai transaksi properti tak melebihi Rp80 juta (DKI Jakarta 2015). Karena rumah yang Anda beli berharga jauh melebihi Rp80 juta, sudah tentu BPHTB mesti dibayar. Adapun rumus menghitung besar BPHTB sebagai berikut: (Harga jual hunian -  Nilai  Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak/ NPOPTKP) x 5%
Untuk wilayah Jakarta, besar Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak adalah Rp80 juta.

Alhasil, besar BPHTB rumah Anda adalah: (Rp2 Miliar – Rp80 Juta) x 5% = Rp96.000.000

2. BBN (Bea Balik Nama) - Sudah tentu, SHM (Sertifikat Hak Milik) rumah tersebut mesti dialihkan menjadi atas nama Anda. Adapun nilai BBN tersebut, secara sederhana dan rata-rata, berkisar 2% dari nilai transaksi. Alhasil, untuk nilai transaksi rumah Anda tersebut, penentuan nilai BBN yang mesti dibayar sebagai berikut: Rp2 miliar x 2% = Rp40 juta.
Itulah pajak-pajak yang mesti Anda tanggung sebagai pembeli rumah sekunder.
Sekadar informasi tambahan, khusus buat pihak penjual rumah tersebut, selain membayar fee kepada agen properti yang besarnya sekitar 2%, ia mesti membayar PPh (Pajak Penghasilan) ke negara. Nah, besar pajak tersebut 5% dari nilai transaksi.

(Sumber: alumniundipjualrumah.blogspot.com dengan penyesuaian)